Property Management Agreement (PMA)

Ovo je template Property Management Agreement-a (PMA) — ugovora koji Filip Ivanović PR PrimeStay zaključuje sa Vlasnikom nekretnine kada Vlasnik angažuje PrimeStay da operativno upravlja kratkoročnim iznajmljivanjem te nekretnine.

Pravna pozicija: Ovaj ugovor je odvojen od PrimeStay SaaS Uslova korišćenja. SaaS pristup (web/mobile aplikacija) može postojati bez Managed Service-a; Managed Service podrazumeva i SaaS pristup, ali ide kroz ovaj zaseban ugovor.

Format: Konačni primerak se potpisuje u dva originalna primerka (jedan za svaku stranu) ili kvalifikovanim elektronskim potpisom (eIDAS / Zakon o elektronskom dokumentu Republike Srbije). Konkretne stavke (cene, provizija, lista nekretnina) popunjavaju se u Aneksima A–D.

Za pokretanje saradnje kontakt: info@primestay.rs.

Vlasnik poverava PrimeStay-u operativno upravljanje nekretninom radi kratkoročnog iznajmljivanja gostima preko platformi za rezervaciju (Airbnb, Booking.com, drugi OTA kanali) i direktnih kanala, na osnovu uslova definisanih ovim Ugovorom.

Vlasnik garantuje da: (a) ima zakonsko pravo da iznajmljuje Nekretninu (pravo svojine ili eksplicitno ovlašćenje vlasnika); (b) Nekretnina je registrovana kod nadležnih organa za turističku delatnost; (c) ispunjava minimalne tehničke i sanitarne uslove; (d) osigurana je protiv požara, poplave i osnovnih rizika.

Operativa 0–24: Postavljanje na OTA platforme, održavanje listing-a, komunikacija sa gostima u realnom vremenu, potvrda rezervacija, koordinacija check-in/check-out-a.

eTurista prijava: Prijavljivanje gostiju u eTurista (Centralni informacioni sistem za turizam) u skladu sa Zakonom o ugostiteljstvu Republike Srbije, u ime Vlasnika i kao njegov ovlašćeni zastupnik. Plaćanje boravišne takse u operativnom obračunu.

Dinamičko određivanje cena: Dinamičke cene na osnovu sezone, ponude i potražnje; minimum/maksimum cene definisane uz pisanu saglasnost Vlasnika u Aneksu A.

Čišćenje i održavanje: Koordinacija čišćenja između boravaka, nabavka osnovnog potrošnog materijala, sitne popravke do iznosa definisanog u Aneksu A bez prethodne saglasnosti, preventivno održavanje, prijava većih kvarova Vlasniku u 24 sata.

Mesečno izveštavanje: Operativni izveštaj do 15. u mesecu za prethodni mesec: popunjenost, bruto/neto prihod, troškovi, OTA provizije, provizija PrimeStay-a, neto isplata Vlasniku, broj rezervacija, prosečna cena noćenja, ocena gostiju. Pristup u realnom vremenu kroz PrimeStay SaaS aplikaciju (rola OWNER).

Predaja Nekretnine u stanju opisanom u Aneksu B (zapisnik o predaji) sa minimum 2 kompleta ključeva.

Održavanje važećeg osiguranja imovine za period Ugovora.

Ne iznajmljivanje Nekretnine paralelno preko drugog upravljača ili sopstveno preko OTA platformi za vreme trajanja Ugovora (vidi Eksluzivnost).

Odobrenje u roku od 5 radnih dana popravki iznad iznosa iz Aneksa A.

Plaćanje poreza na prihode od izdavanja iz mesečne isplate (paušalna ili obračunska osnovica) — Upravljač u tome pomaže savetodavno, ali pravna obaveza je na Vlasniku.

Registracija delatnosti iznajmljivanja kod nadležnih organa.

Provizija: PrimeStay zadržava proviziju od ugovorenog procenta od bruto prihoda Nekretnine (popunjava se u Aneksu A). Iz preostalog dela se izmiruju OTA provizije, čišćenje, materijal, popravke, boravišna taksa.

Dinamika isplata: Mesečno najkasnije do 20. u mesecu za prethodni mesec, na račun Vlasnika definisan u zaglavlju ugovora.

Plaćanja, fakturisanje, porez: Sve naplate od gostiju idu na PrimeStay operativni račun. PrimeStay izdaje Vlasniku fakturu za pruženu uslugu upravljanja u iznosu provizije + troškova. Vlasnik samostalno prijavljuje i plaća porez na prihode od iznajmljivanja u skladu sa pravom Republike Srbije. PrimeStay nije poreski savetnik niti odgovara za poresku usaglašenost Vlasnika.

Eksluzivnost: Tokom trajanja Ugovora, Vlasnik se obavezuje da Nekretninu NE iznajmljuje paralelno. Ova klauzula ne ograničava pravo Vlasnika da Nekretninu koristi za sopstvene potrebe, uz prethodno blokiranje datuma u kalendaru najmanje 14 dana unapred.

Trajanje: Inicijalni period od 12 meseci sa automatskim obnavljanjem na 12 meseci osim ako jedna strana pisano otkaže najmanje 60 dana pre isteka.

Raskid bez razloga: Svaka strana može raskinuti uz 60 dana otkaznog roka.

Raskid iz krivice: U slučaju materijalnog kršenja, druga strana može raskinuti uz 15 dana otkaznog roka i pisano obrazloženje, posle nepoštovanja zahteva za otklanjanje povrede.

Po raskidu: PrimeStay povlači listing-e u 7 dana; završni obračun u 15 dana od raskida sa svim neisplaćenim sredstvima.

U pogledu ličnih podataka gostiju koji se obrađuju u kontekstu ovog Ugovora (ime, prezime, email, telefon, broj dokumenta za prijavu kod eTuriste, plaćanja), Strane su saglasne da obavljaju obradu zajednički u smislu člana 26 GDPR-a (Joint Controllers).

PrimeStay obavlja: Komunikaciju sa gostom (chat, email, telefon); listing na OTA platformama; eTurista prijavu kao zastupnik Vlasnika; odgovor na privacy zahteve gostiju kad gost direktno kontaktira PrimeStay (rok 30 dana); notifikaciju o povredi podataka u 24h prema Vlasniku; sigurnosne mere za digitalne sisteme; vodjenje evidencije obrade za digitalnu obradu.

Vlasnik obavlja: Krajnju zakonsku obavezu eTurista prijave; krajnju zakonsku obavezu plaćanja boravišne takse; odgovor na privacy zahteve gostiju kad gost direktno kontaktira Vlasnika; notifikaciju o povredi prema PrimeStay-u u 24h; sigurnosne mere za fizički pristup; vodjenje sopstvene evidencije obrade.

Primarni kontakt za guest privacy zahteve je OTA platforma (Airbnb / Booking) gde je rezervacija izvršena. Sekundarno: PrimeStay (support@primestay.rs).

Detalji obrade ličnih podataka regulisani su odvojenim Data Processing Agreement-om koji je integralni deo ovog Ugovora kao Aneks C.

PrimeStay odgovara za štetu nastalu njegovom krivicom ili krivicom njegovih izvođača u okviru izvršenja Ugovora.

Ukupna agregatna odgovornost PrimeStay-a po osnovu ovog Ugovora ograničena je na iznos provizije naplaćene od Vlasnika u poslednjih 12 meseci pre događaja.

PrimeStay ne odgovara za: štete iz više sile; štete iz grube nepažnje Vlasnika (skriveni nedostaci, neosigurana imovina); posredne, slučajne ili posledične štete; oštećenja imovine koja prevazilaze depozit gosta i OTA garancije (Airbnb AirCover, Booking) — Vlasnik mora imati sopstveno osiguranje.

Ova ograničenja ne primenjuju se u slučaju namerne radnje ili grube nepažnje PrimeStay-a.

Poverljivost: Strane se obavezuju da poverljive informacije čuvaju kao poslovnu tajnu i 3 godine posle prestanka Ugovora.

Izmene: Sve izmene moraju biti u pisanoj formi i potpisane od obe Strane. Aneksima se mogu menjati cene, lista nekretnina, dodaci usluga.

Merodavno pravo: Pravo Republike Srbije.

Nadležnost: Stvarno nadležan sud u Beogradu. Pre tužbe, obavezni pokušaj sporazumnog rešenja u 30 dana.

Aneksi: Aneks A — specifikacija nekretnine (cene, provizija, OTA nalog konfiguracija); Aneks B — zapisnik o predaji nekretnine; Aneks C — Data Processing Agreement; Aneks D — cenovnik dodatnih usluga.